Kentsel Dönüşümde Asbest Raporu

Kentsel dönüşüm, bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar ve yerine yeni bir yapının yükselmesiyle biter. Bu iki uç arasındaki adımlardan biri, çoğu zaman en son hatırlanan ama en çok takvim kaydıran adımdır: yıkım öncesi asbest. Eski yapının çatısındaki eternit levhalar, kazan dairesindeki yalıtımlar ya da baca boruları yıkım makinesinin önüne düşmeden belirlenmeli ve gerekiyorsa yetkili ekipçe sökülmelidir.

2017'den bu yana Bursa'daki kentsel dönüşüm projelerinde malik ve müteahhitlerle bu adımı birlikte yürütüyoruz. Aşağıda sürecin nerede başladığını, kimin ne yapması gerektiğini ve en sık yaşanan gecikmelerin nasıl önleneceğini özetliyoruz.

Dönüşüm sürecinde asbest adımının yeri

1. 01

   Riskli yapı tespiti

   Bina, 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkili kuruluşun hazırladığı raporla riskli yapı olarak belirlenir. Ayrıntılar: riskli yapı tespit raporu.

2. 02

   Anlaşma ve tahliye

   Malikler arasında karar alınır, müteahhitle anlaşılır; bina boşaltılır. Asbest incelemesi için tüm bağımsız bölümlere erişim bu aşamada mümkün olur.

3. 03

   Asbest envanteri

   Boşaltılmış binada çatıdan bodruma inceleme yapılır, şüpheli malzemelerden numune alınır ve asbest envanter raporu hazırlanır.

4. 04

   Asbest söküm (gerekiyorsa)

   Raporda asbest çıkan malzemeler yetkili firmaca söküm iş planına göre sökülür, atıklar tehlikeli atık olarak bertaraf edilir. Ayrıntılar: asbest söküm ve bertaraf.

5. 05

   Abonelik kapatma ve yıkım ruhsatı

   Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri kapatılır; belediyeye yıkım ruhsatı başvurusu yapılır. Asbest raporu ve varsa söküm belgeleri dosyaya eklenir.

6. 06

   Yıkım ve yeni yapı

   Kontrollü yıkımın ardından parselde yeni yapı için zemin etüdü ve ruhsat projeleri başlar.

Kim sorumlu? Malik mi, müteahhit mi?

Dönüşüm sözleşmelerinde yıkım ve yıkıma bağlı işler genellikle müteahhide bırakılır; asbest adımının da bu kapsamda açıkça yazılması, sonradan yaşanabilecek "bu iş kimin?" tartışmasını önler. Sözleşmede şu başlıkların netleşmesini öneriyoruz:

• Asbest envanterinin kim tarafından ve ne zaman yaptırılacağı
• Asbest çıkması durumunda söküm ve bertaraf maliyetinin kime ait olduğu
• Söküm belgelerinin (iş planı, atık taşıma ve bertaraf belgeleri) kimde saklanacağı
• Tahliye takviminin envanter tarihini de kapsayacak şekilde planlanması

Hangi taraf yaptırırsa yaptırsın, envanter raporu ve söküm belgeleri yapının dönüşüm dosyasının kalıcı parçasıdır.

Rol dağılımı: kim ne yapar?

Asbest adımında birden çok taraf vardır ve her birinin sorumluluğu farklıdır. Tabloyu genel bir çerçeve olarak hazırladık; somut dağılımı sözleşmeniz ve ilgili belediyenin uygulaması belirler.

Sözleşmeye eklenebilecek maddeler

Malik–müteahhit sözleşmeleri çoğunlukla yeni yapıya odaklanır; eski yapının yıkımı birkaç satırla geçilir. Asbest adımının sonradan tartışma konusu olmaması için sözleşmeye şu türden hükümler eklenmesini öneriyoruz. Bunlar hukuki görüş değildir; sözleşmenizi hazırlayan avukatla birlikte değerlendirmeniz gerekir.

• Sorumluluk: "Yıkım öncesi asbest envanterinin hazırlatılması, asbest bulunması hâlinde yetkili firmaca sökülmesi ve bertarafı yüklenicinin sorumluluğundadır."
• Maliyet: Envanter ve olası söküm maliyetinin kime ait olduğu; asbest miktarının beklenenden fazla çıkması hâlinde nasıl davranılacağı.
• Yetki şartı: Analizin Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvarda yapılacağı; sökümün yetkili firma ve mevzuata uygun iş planıyla yürütüleceği.
• Belge teslimi: Envanter raporu, iş planı ve atık taşıma–bertaraf belgelerinin birer kopyasının malikler adına yönetime ya da temsilciye teslim edileceği.
• Takvim: Envanter tarihinin tahliye takvimine bağlanması; sökümün yıkım ruhsatı başvurusundan önce tamamlanacağı.
• Erişim: Maliklerin inceleme için bağımsız bölümlerini hangi tarihte boş ve erişilebilir durumda teslim edeceği.

Asbest adımını tahliye takvimiyle eşlemek

Asbest envanteri ancak boşaltılmış bir binada eksiksiz yapılabilir; ama planlaması tahliyeden çok önce başlayabilir. Takvimi şöyle kurmanızı öneriyoruz:

1. 01

   Anlaşma aşamasında

   Asbest adımı sözleşmeye yazılır; müteahhit envanter ve söküm için çalışacağı ekipleri belirler.

2. 02

   Tahliye tarihi kesinleşince

   Envanter ekibine inceleme tarihi bildirilir; tarih, son dairenin boşaltılmasının hemen sonrasına konur.

3. 03

   Tahliye sırasında

   Maliklere, taşınırken eski kazan, boru ya da çatı malzemelerini sökmemeleri, kırmamaları hatırlatılır; bu malzemeler envanterde değerlendirilir.

4. 04

   Tahliyeden hemen sonra

   Yerinde inceleme ve numune alma yapılır; analiz sürerken söküm firması ön planlamaya başlar.

5. 05

   Rapor sonrası

   Asbest çıktıysa söküm, çıkmadıysa doğrudan yıkım ruhsatı başvurusu yapılır.

Kira yardımı ve takvim baskısı

Tahliye edilen malikler için her geçen gün, kira ve taşınma masrafı demektir; kira yardımı alınan durumlarda da süreç bir an önce ilerlesin istenir. Bu baskı zaman zaman asbest adımının "sonra bakarız" diye ertelenmesine ya da atlanmasına yol açar. Oysa asbest adımı atlanamaz; ertelendiğinde yıkım ruhsatı dosyası eksik kalır veya yıkım başladıktan sonra fark edilen asbest nedeniyle iş durur. Takvim baskısını azaltmanın yolu adımı atlamak değil, yukarıdaki gibi önceden planlamaktır: envanter tahliyeyle, söküm envanterle, yıkım ruhsatı sökümle birbirine eklendiğinde boşta geçen gün en aza iner.

Riskli yapı kararına itiraz dönemi ve asbest

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı vardır; itiraz süreci sonuçlanmadan tahliye ve yıkım takvimi kesinleşmez. Bu dönemde asbest açısından yapılabilecekler sınırlıdır ama boş değildir:

• Yapılabilir: Yapının yaşı ve malzemeleri hakkında bilgi toplamak, fotoğraflarla ön değerlendirme yaptırmak, envanter ve söküm için teklif almak, sözleşme maddelerini hazırlamak.
• Beklenmelidir: Bina kullanımdayken yıkım amaçlı kapsamlı numune alma ve söküm. Bunlar karar kesinleşip bina boşaltıldıktan sonra yapılır.

Karar kesinleştiğinde hazırlığı yapılmış bir dosya, tahliyeden sonra zaman kaybetmeden envantere geçilmesini sağlar. Kanunun genel çerçevesi için 6306 sayılı Kanun maddemize bakabilirsiniz.

Bursa'da belediyelerin yaklaşımı

Bursa bu konuda erken davranan şehirlerden biriydi: firmamızın deneyimine göre Nilüfer Belediyesi, 08.05.2017 tarihli meclis kararı gereği kentsel dönüşüm projelerinde yıkım ruhsatı öncesinde asbest envanter raporu istemeye başlamıştı. Bugün ise yıkım öncesi asbest envanteri, 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe giren Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik ile tüm ilçelerde zorunludur. İlçe belediyelerinin dosyada istediği belge biçimi ve ek evrak farklılık gösterebilir; başvuru öncesinde ilgili belediyenin imar birimlerinden güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Bursa'nın ilçe belediyeleri için yürüttüğümüz çalışmaları Bursa'nın tüm belediyeleri için asbest raporu hazırlıyoruz duyurumuzda, ilçelere özgü bilgileri bölge sayfalarımızda ilçe ilçe topladık.

En sık yaşanan gecikmeler ve önlemleri